Eigenbedarf

Verhält sich der Mieter stets vertragsgerecht gibt er dem Vermieter keinen Anlass das bestehende Wohnraummietverhältnis wegen vertraglicher Pflichtverletzungen ordentlich oder außerordentlich zu beenden. Dann hat der Vermieter nur unter ganz engen, vom Gesetz vorgegebenen Voraussetzungen die Möglichkeit, eine Beendigung des Mietverhältnisses herbei zu führen. So beispielsweise, wenn er die vermieteten Räume als Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushaltes benötigt: der so genannte Eigenbedarf.

Kündigt der Vermieter die Wohnung wegen Eigenbedarfs, muss er seine Gründe für die Inanspruchnahme der vermieteten Wohnräume in seinem Kündigungsschreiben darlegen. Dem gesetzlich vorgeschriebenen Begründungszwang ist indes noch nicht genüge getan, wenn der Vermieter lediglich den Gesetzestext in dem Kündigungsschreiben wiedergibt. Andererseits dürfen die Anforderungen an den Inhalt des Kündigungsschreibens von den rechtsprechenden Gerichten nicht überspannt werden. Das wäre mit der grundrechtlich gesicherten Eigentumsgarantie gemäß Artikel 14 Grundgesetz nicht vereinbar.

Ist der Mieter nicht bereit, die Kündigung des Vermieters zu akzeptieren und den angemieteten Wohnraum freiwillig zu räumen, bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, als gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Dies geschieht mittels Einreichung einer Räumungsklage bei dem örtlich zuständigen Amtsgericht. Bevor das Gericht dem Räumungsbegehren des Vermieters stattgibt, wird es vor Überprüfung des Wahrheitsgehalts der in der Kündigung angegebenen Gründe auch prüfen, ob das Kündigungsschreiben selbst den formellen Anforderungen des Gesetzes genügt. Nicht selten werden hierbei die Anforderungen an die Begründung einer Kündigung wegen Eigenbedarf von den entscheidenden Gerichten überspannt.

Erst im vergangenen Jahr musste das höchste Deutsche Zivilgericht, der Bundesgerichtshof (BGH), über eine solche Fallkonstellation entscheiden (Urteil vom 6. Juli 2011 - Aktenzeichen: VIII ZR 317/10). In seinem Urteil führt der BGH aus, dass dem Zweck des Begründungserfordernisses gemäß § 573 Absatz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bereits dann Genüge getan ist, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Der Mieter soll zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition haben und dadurch in der Lage sein, rechtzeitig alles erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.

So genügt es, wenn der Vermieter in seiner Kündigung wegen Eigenbedarf die Person, für die die Wohnung benötigt wird, angibt und das Interesse, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, dargelegt.

Der Vermieter muss in einer Kündigung wegen Eigenbedarf die Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder ihm sonst bekannt sind, nicht nochmals ausdrücklich im Kündigungsschreiben wiedergeben. Auch kann der Vermieter grundsätzlich auf Kündigungsgründe Bezug nehmen, die dem Mieter in einem früher zugegangenen Schreiben dargelegt worden sind. Insoweit ist auch eine Wiederholung in der Kündigung selbst nicht erforderlich. Selbiges gilt für den Fall, dass dem Mieter bestimmte, für die Beurteilung einer Eigenbedarfskündigung bedeutsame Umstände - etwa die bisherige Wohnsituation der Eigenbedarfsperson - bereits bekannt sind. Dies wäre eine sinnlose und durch berechtigte Interessen des Mieters nicht zu rechtfertigende Förmelei.

Aufgrund der bereits vom Gesetz geforderten, strengen Anforderungen an ein Kündigungsschreiben, sollten sich Vermieter, die ein Mietverhältnis wegen Eigenbedarf zu beendigen beabsichtigen, zur Rechtssicherheit stets anwaltlicher Beratung bedienen. Das gilt um so mehr, da die für das Wohnraummietrecht zuständigen Amtsgerichte häufig auch überzogene Anforderungen an ein Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf stellen.